Kentsel Dönüşümde Konut Teslimlerinde KDV Oranı
6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamındaki konut teslimlerinde uygulanan %1 indirimli KDV oranı şartları, 150 metrekare sınırı ve örnek hesaplama rehberi.
Kentsel dönüşüm kapsamında satılan konutlarda KDV oranı nedir?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projelerinde satılan konutlar için, belirli şartların sağlanması halinde %1 KDV oranı uygulanmaktadır.
Normal şartlarda, 1 Nisan 2022 tarihinden sonra yapı ruhsatı alınan projelerde net alanı 150 m²'ye kadar olan konut teslimleri %10 KDV, 150 m²'yi aşan kısmı ise %20 KDV'ye tabidir.
Ancak aynı konut, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm projesi içerisinde yer alıyorsa, net alanın 150 m²'ye kadar olan kısmı %1 KDV ile vergilendirilmektedir.
Bu düzenleme özellikle büyük metrekareli konutlarda önemli bir vergi avantajı sağlamaktadır.
Yasal Dayanak
Kentsel dönüşüm kapsamında uygulanacak KDV oranları aşağıdaki düzenlemelere dayanmaktadır:
- 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu
- 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (KDV Oran Kararı)
- 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren konut teslimlerinde KDV oranları yeniden düzenlenmiş, ancak kentsel dönüşüm kapsamındaki konutlar için %1 oranı korunmuştur.
Hangi konutlarda %1 KDV uygulanır?
Aşağıdaki şartların birlikte sağlanması gerekir:
- Konutun 6306 sayılı Kanun kapsamında bulunması,
- Konutun rezerv yapı alanı, riskli alan veya riskli yapı kapsamında yürütülen dönüşüm projesinde yer alması,
- Konut tesliminin dönüşüm projesi kapsamında gerçekleştirilmesi.
Bu şartları sağlayan konutlarda;
- Net alanın 150 m²'ye kadar olan kısmı %1 KDV
- 150 m²'yi aşan kısmı ise %20 KDV
oranına tabidir.
Yapı ruhsatı 1 Nisan 2022 tarihinden sonra alınmış projelerde KDV oranları
| Konut Türü | 150 m²'ye kadar | 150 m² üzeri |
|---|---|---|
| Normal konut teslimi | %10 | %20 |
| Kentsel dönüşüm kapsamındaki konut | %1 | %20 |
Görüldüğü üzere, kentsel dönüşüm projelerinin en önemli avantajı, ilk 150 m²'lik bölümde %10 yerine %1 KDV uygulanmasıdır.
Hesaplama Örneği
Bir mükellefin aşağıdaki özelliklere sahip bir konutu sattığı varsayılsın.
- Satış bedeli (KDV hariç): 3.000.000 TL
- Net alan: 175 m²
- Yapı ruhsatı: 01.04.2022 sonrası
175 m²'lik konutun;
- İlk 150 m²'lik kısmı toplam alanın 150 / 175 = %85,7143'ünü,
- Kalan 25 m² ise %14,2857'sini oluşturmaktadır.
Buna göre satış bedeli aşağıdaki şekilde ayrıştırılır:
- İlk 150 m² matrahı: 2.571.428,57 TL
- 150 m² üzeri matrahı: 428.571,43 TL
1. Normal Konut Teslimi KDV Hesabı
- İlk 150 m² KDV (%10): 257.142,86 TL
- 150 m² üzeri KDV (%20): 85.714,29 TL
- Toplam KDV: 342.857,15 TL
2. Kentsel Dönüşüm Kapsamındaki Konut KDV Hesabı
- İlk 150 m² KDV (%1): 25.714,29 TL
- 150 m² üzeri KDV (%20): 85.714,29 TL
- Toplam KDV: 111.428,58 TL
Vergi Avantajı ve Karşılaştırma
Yukarıdaki örnekte görüldüğü üzere;
- Normal satışta ödenecek KDV yaklaşık 342.857 TL,
- Kentsel dönüşüm kapsamında ise yaklaşık 111.429 TL olmaktadır.
Dolayısıyla aynı satışta yaklaşık 231.429 TL daha düşük KDV hesaplanmaktadır. Bu avantaj özellikle yüksek satış bedelli konutlarda oldukça önemli bir maliyet avantajı sağlamaktadır.
Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- %1 KDV uygulanabilmesi için yalnızca konutun bulunduğu bölgenin değil, teslimin de 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm projesi çerçevesinde yapılması gerekir.
- İşyeri teslimleri bu uygulamadan yararlanmaz.
- Net alan hesabında ilgili mevzuata göre belirlenen net alan esas alınmalıdır.
- Yapı ruhsatı tarihi ve projenin hukuki statüsü mutlaka kontrol edilmelidir.
Sonuç
1 Nisan 2022 tarihinden sonra yapı ruhsatı alınan projelerde genel kural, net alanı 150 m²'ye kadar olan konutlarda %10 KDV uygulanmasıdır. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm projelerinde önemli bir istisna bulunmaktadır. Bu projelerde net alanın 150 m²'ye kadar olan kısmı %1 KDV'ye tabi olup, yalnızca 150 m²'yi aşan bölüm için %20 KDV hesaplanmaktadır.
Bu nedenle konut teslimlerinde doğru KDV oranının belirlenebilmesi için hem yapı ruhsatı tarihi hem de projenin kentsel dönüşüm kapsamında olup olmadığı birlikte değerlendirilmelidir.